2023-06-20 10:00 Pro Бизнес

Как не прогореть из-за договора аренды

Несмотря на#nbsp;то#nbsp;что определённый сегмент бизнеса полностью ушёл в#nbsp;онлайн и#nbsp;перевёл своих сотрудников на#nbsp;удалённую работу, значительная часть предпринимателей до#nbsp;сих пор нуждается в#nbsp;использовании нежилых помещений для#nbsp;своей деятельности.

Особенно актуально это для#nbsp;организаций и#nbsp;предпринимателей, которые осуществляют деятельность в#nbsp;сфере оказания услуг населению.

Если для#nbsp;работы вам достаточно офисного помещения, то#nbsp;вам проще будет найти подходящий для#nbsp;вас бизнес-центр с#nbsp;приемлемыми условиями оплаты, необходимым техническим оснащением и#nbsp;подходящим режимом работы.

Совершенно другое дело, если вы#nbsp;открываете, например, ресторан, магазин, салон красоты или своё производство.

В#nbsp;данном случае к#nbsp;выбору помещения и#nbsp;договору аренды вам нужно подойти очень внимательно, поскольку существует масса нюансов, которые первоначально вы#nbsp;можете не#nbsp;заметить, но#nbsp;они способны значительно осложнить вашу деятельность, а#nbsp;иногда и#nbsp;вовсе разрушить бизнес.

Срок аренды

Два варианта сроков в#nbsp;зависимости от#nbsp;ваших потребностей:

До#nbsp;1 года (обычно на#nbsp;11 месяцев)
Выбирайте, если ваш бизнес не#nbsp;требует лицензирования и#nbsp;значительных вложений в#nbsp;оборудование и#nbsp;ремонт помещения.

Более 1 года
Если планируете продолжительный бизнес, в#nbsp;том числе требующий получения специальных разрешений (например, на#nbsp;продажу алкогольной продукции).

Договоры аренды, заключённые на#nbsp;срок более 1 года подлежат обязательной регистрации в#nbsp;Росреестре.

Подать заявление на#nbsp;регистрацию может любая сторона, поэтому, если одна из#nbsp;сторон#nbsp;— физлицо, то#nbsp;выгоднее заявление подать именно ему, так вы#nbsp;сэкономите на#nbsp;госпошлине#nbsp;— 2 000 против 22 000.

Продление договора

Если вы#nbsp;не#nbsp;уверены в#nbsp;том, сколько продлится ваш бизнес, и#nbsp;не#nbsp;готовы заключать договор на#nbsp;длительный срок, предусмотрите:

преимущественное право на#nbsp;заключение договора на#nbsp;новый срок
автоматическую пролонгацию договора

При этом всё равно существует риск, что арендодатель после истечения срока договора не#nbsp;будет заинтересован в#nbsp;сдаче помещения в#nbsp;аренду (например, решит использовать его для#nbsp;своих нужд).

Избегайте формулировок «после продления договор считается заключённым на#nbsp;неопределённый срок»#nbsp;— при этом у#nbsp;арендодателя появляется право расторгнуть договор в#nbsp;одностороннем порядке в#nbsp;любой момент, уведомив вас за#nbsp;90 дней.

Расторжение договора

в#nbsp;любой момент по#nbsp;соглашению сторон
в#nbsp;одностороннем порядке по#nbsp;основаниям, предусмотренным договором и/или законом

Законом предусмотрено расторжение договора аренды в#nbsp;судебном порядке по#nbsp;основаниям, предусмотренным статьями 450, 619, 620 ГК#nbsp;РФ и#nbsp;в#nbsp;одностороннем внесудебном порядке арендодателем при заключении договора аренды на#nbsp;неопределённый срок#nbsp;— ст.#nbsp;610 ГК#nbsp;РФ.

Отнеситесь внимательно к#nbsp;основаниям расторжения, прописанным в#nbsp;заключаемом договоре, поскольку им#nbsp;может быть предусмотрено одностороннее внесудебное расторжение договора арендодателем, что может обернуться для#nbsp;вас неприятным сюрпризом.

Арендная плата

Может складываться из#nbsp;двух частей:

Постоянной#nbsp;— платы за#nbsp;пользование помещением. Определяйте постоянную часть арендной платы в#nbsp;твёрдой денежной сумме#nbsp;— не#nbsp;привязывайте её#nbsp;к#nbsp;условным единицам (валютам и#nbsp;т.#nbsp;п.), их#nbsp;рост непредсказуем.

Переменной#nbsp;— платы за#nbsp;коммунальные и#nbsp;подобные услуги. Пропишите, какие коммунальные услуги оказываются в#nbsp;помещении и#nbsp;как насчитывается плата за#nbsp;них.

Сформулируйте в#nbsp;договоре условия индексации арендной платы.
Например, по#nbsp;соглашению сторон со#nbsp;второго года аренды, не#nbsp;чаще 1 раза в#nbsp;год и#nbsp;не#nbsp;более 5%.

Если вы#nbsp;планируете большой ремонт в#nbsp;помещении, попросите у#nbsp;арендодателя арендные каникулы#nbsp;— так вы#nbsp;сократите расходы на#nbsp;аренду в#nbsp;период, когда не#nbsp;можете осуществлять деятельность.

Если ваш арендодатель физлицо лицо без статуса ИП, то#nbsp;вы#nbsp;становитесь налоговым агентом и#nbsp;именно на#nbsp;вас ложится обязанность уплатить за#nbsp;него НДФЛ 13%.

Поэтому укажите в#nbsp;договоре, что сумма налога включена в#nbsp;арендную плату и#nbsp;будет удержана из#nbsp;неё.

Штрафные санкции

Вариантов штрафных санкций в#nbsp;договоре может быть предусмотрено значительное количество#nbsp;— всё зависит от#nbsp;арендодателя.

Если санкции вас не#nbsp;устраивают или являются чрезмерными, в#nbsp;процессе переговоров по#nbsp;заключению договора сообщите об#nbsp;этом в#nbsp;письменной форме и#nbsp;сохраните ваше письмо и#nbsp;ответ арендодателя#nbsp;— это может помочь в#nbsp;уменьшении неустойки в#nbsp;судебном порядке.

Избегайте положений договора о#nbsp;безакцептном списании штрафов и#nbsp;неустоек из#nbsp;сумм арендной платы, а#nbsp;также о#nbsp;пополнении обеспечительного платежа таким образом.

Техническая оснащённость

Важный аспект, на#nbsp;который часто не#nbsp;обращают внимания.

Когда вам нужно переоборудовать помещение, вывести вытяжку на#nbsp;фасад дома или разместить вывеску, вы#nbsp;сталкиваетесь с#nbsp;тем, что договором эти моменты не#nbsp;урегулированы, и#nbsp;возникают трудности.

Если вы#nbsp;планируете сделать переоборудование помещения без изменения тех. плана
Пропишите согласие арендодателя в#nbsp;договоре.

Если нужны более глобальные изменения, которые требуют специального согласования
Пропишите согласие собственника и#nbsp;определите, кто займётся оформлением перепланировки. Если эта обязанность ложится на#nbsp;вас, закрепите обязанность арендодателя предоставить вам все необходимые документы, доверенности и#nbsp;т.#nbsp;п.

Если в#nbsp;планах разместить вентиляцию, блоки кондиционеров, вывески на#nbsp;фасаде
Узнайте, есть#nbsp;ли согласие на#nbsp;это от#nbsp;остальных собственников помещений в#nbsp;доме (фасады являются общим имуществом). Определите, что собственник должен обеспечить получение данного согласия.

Если в#nbsp;помещении не#nbsp;хватает каких‑либо коммуникаций и#nbsp;собственник обещает их#nbsp;подключить
Зафиксируйте его обязательство в#nbsp;договоре.

Если необходимо зарегистрировать вашу организацию по#nbsp;адресу аренды
Пропишите в#nbsp;договоре согласие собственника на#nbsp;размещение в#nbsp;помещении постоянно действующего исполнительного органа и#nbsp;регистрацию вашей фирмы в#nbsp;данном объекте.

Не пренебрегайте преддоговорной работой! От того, насколько тщательно вы проработаете договор аренды и подстроите его под свои нужды, будет зависеть дальнейший успех вашей деятельности.

Даже маленькие нюансы могут существенно затянуть начало вашей работы, а иногда даже сделать её невозможной.

Составляйте протоколы разногласий, пишите ваши возражения — арендодатели часто идут на уступки, поскольку тоже заинтересованы в заключении договора.

Запишитесь на юридическую консультацию →