2023-06-20 10:00 Pro Бизнес

Как не прогореть из-за договора аренды

Несмотря на то что определённый сегмент бизнеса полностью ушёл в онлайн и перевёл своих сотрудников на удалённую работу, значительная часть предпринимателей до сих пор нуждается в использовании нежилых помещений для своей деятельности.

Особенно актуально это для организаций и предпринимателей, которые осуществляют деятельность в сфере оказания услуг населению.

Если для работы вам достаточно офисного помещения, то вам проще будет найти подходящий для вас бизнес-центр с приемлемыми условиями оплаты, необходимым техническим оснащением и подходящим режимом работы.

Совершенно другое дело, если вы открываете, например, ресторан, магазин, салон красоты или своё производство.

В данном случае к выбору помещения и договору аренды вам нужно подойти очень внимательно, поскольку существует масса нюансов, которые первоначально вы можете не заметить, но они способны значительно осложнить вашу деятельность, а иногда и вовсе разрушить бизнес.

Срок аренды

Два варианта сроков в зависимости от ваших потребностей:

До 1 года (обычно на 11 месяцев)
Выбирайте, если ваш бизнес не требует лицензирования и значительных вложений в оборудование и ремонт помещения.

Более 1 года
Если планируете продолжительный бизнес, в том числе требующий получения специальных разрешений (например, на продажу алкогольной продукции).

Договоры аренды, заключённые на срок более 1 года подлежат обязательной регистрации в Росреестре.

Подать заявление на регистрацию может любая сторона, поэтому, если одна из сторон — физлицо, то выгоднее заявление подать именно ему, так вы сэкономите на госпошлине — 2 000 против 22 000.

Продление договора

Если вы не уверены в том, сколько продлится ваш бизнес, и не готовы заключать договор на длительный срок, предусмотрите:

преимущественное право на заключение договора на новый срок
автоматическую пролонгацию договора

При этом всё равно существует риск, что арендодатель после истечения срока договора не будет заинтересован в сдаче помещения в аренду (например, решит использовать его для своих нужд).

Избегайте формулировок «после продления договор считается заключённым на неопределённый срок» — при этом у арендодателя появляется право расторгнуть договор в одностороннем порядке в любой момент, уведомив вас за 90 дней.

Расторжение договора

в любой момент по соглашению сторон
в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным договором и/или законом

Законом предусмотрено расторжение договора аренды в судебном порядке по основаниям, предусмотренным статьями 450, 619, 620 ГК РФ и в одностороннем внесудебном порядке арендодателем при заключении договора аренды на неопределённый срок — ст. 610 ГК РФ.

Отнеситесь внимательно к основаниям расторжения, прописанным в заключаемом договоре, поскольку им может быть предусмотрено одностороннее внесудебное расторжение договора арендодателем, что может обернуться для вас неприятным сюрпризом.

Арендная плата

Может складываться из двух частей:

Постоянной — платы за пользование помещением. Определяйте постоянную часть арендной платы в твёрдой денежной сумме — не привязывайте её к условным единицам (валютам и т. п.), их рост непредсказуем.

Переменной — платы за коммунальные и подобные услуги. Пропишите, какие коммунальные услуги оказываются в помещении и как насчитывается плата за них.

Сформулируйте в договоре условия индексации арендной платы.
Например, по соглашению сторон со второго года аренды, не чаще 1 раза в год и не более 5%.

Если вы планируете большой ремонт в помещении, попросите у арендодателя арендные каникулы — так вы сократите расходы на аренду в период, когда не можете осуществлять деятельность.

Если ваш арендодатель физлицо лицо без статуса ИП, то вы становитесь налоговым агентом и именно на вас ложится обязанность уплатить за него НДФЛ 13%.

Поэтому укажите в договоре, что сумма налога включена в арендную плату и будет удержана из неё.

Штрафные санкции

Вариантов штрафных санкций в договоре может быть предусмотрено значительное количество — всё зависит от арендодателя.

Если санкции вас не устраивают или являются чрезмерными, в процессе переговоров по заключению договора сообщите об этом в письменной форме и сохраните ваше письмо и ответ арендодателя — это может помочь в уменьшении неустойки в судебном порядке.

Избегайте положений договора о безакцептном списании штрафов и неустоек из сумм арендной платы, а также о пополнении обеспечительного платежа таким образом.

Техническая оснащённость

Важный аспект, на который часто не обращают внимания.

Когда вам нужно переоборудовать помещение, вывести вытяжку на фасад дома или разместить вывеску, вы сталкиваетесь с тем, что договором эти моменты не урегулированы, и возникают трудности.

Если вы планируете сделать переоборудование помещения без изменения тех. плана
Пропишите согласие арендодателя в договоре.

Если нужны более глобальные изменения, которые требуют специального согласования
Пропишите согласие собственника и определите, кто займётся оформлением перепланировки. Если эта обязанность ложится на вас, закрепите обязанность арендодателя предоставить вам все необходимые документы, доверенности и т. п.

Если в планах разместить вентиляцию, блоки кондиционеров, вывески на фасаде
Узнайте, есть ли согласие на это от остальных собственников помещений в доме (фасады являются общим имуществом). Определите, что собственник должен обеспечить получение данного согласия.

Если в помещении не хватает каких‑либо коммуникаций и собственник обещает их подключить
Зафиксируйте его обязательство в договоре.

Если необходимо зарегистрировать вашу организацию по адресу аренды
Пропишите в договоре согласие собственника на размещение в помещении постоянно действующего исполнительного органа и регистрацию вашей фирмы в данном объекте.

Не пренебрегайте преддоговорной работой! От того, насколько тщательно вы проработаете договор аренды и подстроите его под свои нужды, будет зависеть дальнейший успех вашей деятельности.

Даже маленькие нюансы могут существенно затянуть начало вашей работы, а иногда даже сделать её невозможной.

Составляйте протоколы разногласий, пишите ваши возражения — арендодатели часто идут на уступки, поскольку тоже заинтересованы в заключении договора.

Запишитесь на юридическую консультацию →